Comment acheter un terrain sans notaire ?

L’ achat de terres en Haïti demeure et reste un problème. En effet, les titres controversés mènent souvent à des litiges de longue date. Toutefois, la loi définit un mécanisme d’acquisition de terres en paix.

Les défis liés au transfert légal et officiel des terres en Haïti sont encore complexes. Avec une procédure qui n’est pas toujours facile à comprendre, les frais et les dépenses pouvant atteindre jusqu’à 25% de la valeur de la vente, les possibilités de litige immobilier foncier sont réelles. Et il est courant qu’un vendeur de terrains n’ait pas de titre légal. Par conséquent, une personne qui veut acheter des terres doit a priori maîtriser plusieurs paramètres.

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Procédure légale pour l’achat et la vente « La vente existe à partir du moment où il y a un accord sur l’installation et le prix, avant même que la récompense ne soit payée », se souvient le notaire Lesly Alphonse dans une interview donnée à une station de radio de la capitale. Il explique qu’ « il existe deux formes juridiques pour la vente de terrains en Haïti : la vente par acte authentique et la vente par subséquent Private ». Comme le note M. Alphonse : « Un acte authentique est établi par un notaire et respecte les règles strictes exigées par la loi ». Cet acte doit être enregistré auprès de la Direction de l’enregistrement et de la protection foncière (DECF) de la DGI dans la municipalité où se trouve le bien, et la transcription doit avoir lieu au Bureau de protection foncière et hypothécaire du tribunal civil de la même juridiction. Cet acte est valable dès qu’il est signé devant un notaire. Il poursuit son explication en précisant que « The Private Underline Act est un contrat entre deux personnes sans notaire intermédiaire qui trouve la volonté des parties par objet et le montant de la vente ». Les ventes privées ne respectent pas les formalités requises par la loi, mais comprend parfois certaines étapes d’une procédure officielle, comme une promesse de vente et de recherche. « Parfois, il est signé devant un avocat ou un juge de paix », explique le notaire. Mais il n’est pas toujours légalement accepté comme titre sauf s’il est correctement enregistré et transcrit auprès de (DECF) pour être opposable aux tiers. Cela est dû à la procédure de vente en 4 étapes principales : 1- promesse de vente, 2- arpentage, 3- acte de vente authentique, 4- Enregistrement et transcription de l’acte de vente après paiement des droits et taxes à DGI.

Signature devant le notaire Le rôle du notaire est d’authentifier la transaction afin d’éviter d’autres défis. Dans son acte officiel, il soulève l’hypothèque, si elle existe, calcule les frais et les taxes dus à l’administration, fournit la publicité de la terre (pour informer les tiers sur le changement de propriété), informe le cadastre, vérifie l’état matrimonial des parties, vérifie les plans et les protocoles d’examen et veille à ce que les parties respectent toutes les obligations légales et fiscales après la signature. Mais « en raison de la façon dont le livre perpétuel a été créé, et puisque les droits de succession accordent des droits à tous les descendants, même les propriétaires ayant un titre incontestable et enregistré peuvent être impliqués dans un litige sur leurs terres », explique le notaire Lesly Alphonse. À ce stade, l’acheteur doit savoir si le vendeur exerce effectivement le droit de propriété sur le bien ou s’il est l’héritier apparent. Le propriétaire est celui qui a un droit absolu réel sur le bien qu’ils peuvent utiliser (usus), tirer des fruits du bien (fructus) et s’en débarrasser (abusus). D’un autre côté, un héritier peut vendre ses biens, mais s’il y a d’autres héritiers, il doit avoir leur consentement dans le mandat.

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Paiements et honoraires À la date de signature de l’acte de vente, le notaire reçoit : 1- montant des ventes, 2- honoraires transfert (frais d’enregistrement), qui sont des impôts payés à l’Etat et les autorités locales liées au changement de propriété, 3- réserve de transfert pour obtenir des dossiers cadastraux, 4- émoluments (qui sont le coût de l’indemnisation du notaire déterminé en fonction du prix vendu de l’immobilier). « Alors qu’il existe un contexte de politique publique faible pour la terre en Haïti, l’achat et la vente de propriétés foncières joue un rôle fondamental dans le projet de relèvement post-séisme », notant le notaire et l’incertitude de possession, explique-t-il, est l’un des obstacles au développement économique que le Cadastral National L’Office (ONACA), la Direction Générale de la Fiscalité (ou DGI) et le Ministère de la Justice doivent prendre note afin de sauver les acheteurs et les vendeurs de conflits inutiles.

Marc-Evenslebrun

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